Diện tích tối thiểu được phép xây dựng nhà ở liền kề

Cùng OneHousing khám phá diện tích tối thiểu được phép xây dựng nhà liền kề tại Việt Nam là bao nhiêu qua bài viết này.
Trong quy hoạch đô thị, việc xác định diện tích tối thiểu được phép xây dựng nhà ở liền kề đóng vai trò quan trọng để đảm bảo sự hài hòa và phát triển bền vững của khu vực. Nhà đầu tư cần cân nhắc tỉ mỉ về diện tích để không ảnh hưởng đến mặt cảnh quan, chất lượng cuộc sống và sự an toàn của cư dân. Bài viết này sẽ khám phá tầm diện tích tối thiểu được cho phép trong việc xây dựng nhà ở liền kề.

Nhà ở liền kề là gì?
Việc quy hoạch và xây dựng nhà ở tại các thành phố lớn đòi hỏi sự cẩn trọng và tinh tế, đặc biệt khi xác định diện tích xây dựng. Trong số các dự án tiềm năng, nhà liền kề đã thu hút sự quan tâm bởi tính thẩm mỹ cao mà các căn nhà này mang lại cho đô thị. 

Hình ảnh về nhà liền kề (Nguồn: S-Real Việt Nam)

Nhà ở liền kề là một loại hình kiến trúc nơi các căn nhà được xây dựng liền kề nhau, có mặt tiền chung với các căn nhà khác. Các ngôi nhà trong một khu nhà ở liền kề thường có thiết kế tương đồng và cùng tuân theo các quy định về kiến trúc và quy hoạch. Nhà ở liền kề thường được xây dựng trên các lô đất hẹp và dọc theo các con đường hoặc trong các khu dân cư. Loại hình này thường mang lại lợi ích về mặt chi phí, an ninh và sự giao tiếp xã hội, trong khi vẫn giữ được sự riêng tư của từng gia đình. 

Diện tích tối thiểu được phép xây dựng nhà ở liền kề

Các nguyên tắc xây dựng nhà liền kề dựa trên căn cứ pháp lý tại Điều 267 và 268 trong Bộ Luật Dân sự 2005, nêu ra các quy định về:

• Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng.
• Nghĩa vụ đảm bảo an toàn cho các công trình xây dựng liền kề.

Các nguyên tắc này tập trung vào các yếu tố như chiều cao, độ cứng, thiết kế, quy hoạch và vị trí.

Nguyên tắc về số tầng

Số tầng được quy định cho nhà liền kề có thay đổi tùy thuộc vào lộ giới. Trong đó, tầng lửng và mái che sân thượng thường không được tính là một tầng. Cụ thể:

• Nếu lộ giới lớn hơn hoặc bằng 25m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng (1 tầng trệt và 4 tầng lầu).
• Nếu lộ giới nhỏ hơn 25m và lớn hơn hoặc bằng 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng (1 tầng trệt và 3 tầng lầu).
• Nếu lộ giới nhỏ hơn 20m và lớn hơn hoặc bằng 4m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng (1 tầng trệt và 2 tầng lầu).
• Nếu lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 4m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 2 tầng (1 tầng trệt và 1 tầng lầu).

Nguyên tắc về chiều cao

Chiều cao tổng của căn nhà và chiều cao từng tầng phải tuân thủ nguyên tắc cụ thể. Chiều cao của nhà sẽ chủ yếu phụ thuộc vào diện tích của lô đất. Cụ thể:

• Diện tích lô đất từ 30m2 - 40m2, chiều rộng mặt tiền trên 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m. Trong trường hợp này, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng, 1 tum với tổng chiều cao không vượt quá 16m.
• Diện tích lô đất từ 40m2 - 50m2, với chiều rộng mặt tiền từ 3m - 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng trên 5m. Theo quy định này, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng, 1 tum với tổng chiều cao không vượt quá 20m.
• Diện tích lô đất lớn hơn 50m2, với chiều rộng mặt tiền trên 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng trên 5m. Trong trường hợp này, chủ đầu tư được phép quy hoạch xây dựng không quá 6 tầng với tổng chiều cao không vượt quá 24m.

Chiều cao của từng tầng trong xây dựng nhà ở cũng phải tuân theo các quy định hạn mức quy định.

• Tầng trệt được phép xây dựng với chiều cao tối đa là 5m, tính từ mặt đường phố lên đến mặt sàn của tầng 1.
• Các tầng tiếp theo được phép xây dựng với chiều cao tối đa từ 3m đến 4m, tính từ mặt sàn tầng dưới lên đến mặt sàn tầng trên.
• Chiều cao thông thủy của tầng 1 không được nhỏ hơn 3,6m. Trong trường hợp có tầng lửng trong nhà, chiều cao của tầng 1 phải lớn hơn 2,7m.

Nguyên tắc về độ kiên cố

Tương tự như quy định về chiều cao của nhà liền kề, quy định về độ kiên cố cũng phụ thuộc vào diện tích đất xây dựng.

Trong trường hợp diện tích lô đất từ 30m2 đến 40m2, chủ đầu tư được phép xây dựng nhà ở mức bán kiên cố. Số tầng tối đa trong trường hợp này là 2. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng dự án cụ thể, các kiến trúc sư sẽ đưa ra các yêu cầu về độ kiên cố khác nhau để đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng.

Quy định về độ kiên cố khi xây nhà liền kề (Nguồn: Hố Ga Thông Minh)

Nếu diện tích lô đất lớn hơn 40m2 và có chiều rộng mặt tiền trên 3m, chủ đầu tư phải xây dựng nhà kiên cố và chắc chắn.

Nguyên tắc về thiết kế mặt đứng

Trong quá trình xây dựng nhà liền kề, cần tuân thủ một số nguyên tắc thiết kế mặt đứng như sau:

• Số tầng, chiều cao các tầng và màu sắc của dãy nhà phải được thống nhất và đồng nhất.
• Khoảng lùi của nhà và thiết kế hàng rào cũng phải giống nhau trong dãy nhà.
• Hệ thống cơ sở hạ tầng và kỹ thuật phải đáp ứng yêu cầu thống nhất, đồng bộ.
• Chiều dài của dãy nhà liền kề không được vượt quá giới hạn là 60m.
• Đường giao thông giữa các dãy nhà phải được xây dựng để thuận tiện cho việc di chuyển. Chiều rộng tối thiểu của đường phải từ 4m trở lên.
• Thiết kế kiến trúc phải đảm bảo sự hài hòa với không gian xung quanh toàn bộ khu vực.

Nguyên tắc về quy hoạch

Trong quy hoạch xây dựng nhà liền kề, cần tuân theo những quy tắc về chiều rộng, chiều sâu và các yêu cầu khác.

• Chiều rộng: Tối thiểu là 4,5m để đảm bảo sự thoải mái và tiện nghi cho các căn nhà.
• Chiều sâu: Tối thiểu là 18m, đảm bảo việc thông gió và ánh sáng tự nhiên. Chiều sâu không được vượt quá 60m.
• Diện tích: Tối thiểu là 45m2 để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.
• Khoảng lùi: Cần đảm bảo khoảng lùi phù hợp với mặt đường và chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nhà liền kề có thể xây sát chỉ giới tùy thuộc vào quy hoạch tuyến đường.
• Số tầng và độ cao: Các tầng trong dãy nhà liền kề cần có số lượng và độ cao tương đương nhau để đảm bảo sự đồng nhất và thẩm mỹ.
• Kiến trúc và màu sắc: Hình thức kiến trúc của các căn nhà liền kề cần hài hòa và đồng nhất. Sử dụng màu sắc chung theo quy hoạch để tạo sự thống nhất cho dãy nhà.

Nguyên tắc về vị trí

Nguyên tắc về vị trí cũng là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch xây dựng nhà liền kề. Cần tuân thủ các quy định sau:

• Không được xây dựng dãy nhà liền kề trên các khuôn viên, đoạn đường hoặc tuyến đã được quy hoạch làm khu biệt thự.
• Không được xây dựng trên những nơi đã có quy hoạch ổn định và khó thay đổi.
• Không được xây dựng trên khuôn viên có các công trình công cộng như trụ sở cơ quan, cơ sở sản xuất,...
• Không được xây dựng trên khuôn viên được xác định là đối tượng bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Trong những trường hợp muốn xây dựng nhà liền kề trong những khu vực được quy định như trên, cần có sự cho phép và cấp quyền từ các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Về khoảng cách xây dựng

Khoảng cách xây dựng giữa các nhà liền kề là một yếu tố quan trọng cần tuân thủ. Dưới đây là những quy định về khoảng cách xây dựng:

• Khoảng cách giữa hai đầu hồi của dãy nhà liền kề không được nhỏ hơn 4m. 
• Khoảng cách giữa hai mặt tiền của hai dãy nhà là từ 8 đến 12m. 
• Trong trường hợp hai dãy nhà quay lưng vào nhau, khoảng cách gần nhất giữa hai dãy nhà không được nhỏ hơn 2m. 

Khoảng cách xây dựng nhà liền kề (Hố Ga Thông Minh)

Yêu cầu về quy hoạch quy lô đất xây dựng
Theo tiểu mục 5.1, mục 5 tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liền kề - Tiêu chuẩn thiết kế, có các yêu cầu về quy hoạch quy lô đất xây dựng như sau:

Yêu cầu về lô đất xây dựng:

Lô đất xây dựng nhà liền kề phải có chiều rộng không nhỏ hơn 4,5m và diện tích không nhỏ hơn 45m2. Mật độ xây dựng nhà liền kề sẽ tuân theo quy định về quy hoạch xây dựng.
Nhà liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không nhỏ hơn 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Trường hợp sau khi giải phóng mặt bằng hoặc nâng cấp cải tạo công trình, nếu diện tích còn lại nhỏ hơn 15m2 hoặc chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3,0m, thì không được phép xây dựng.
Nhà liền kề mặt phố sâu hơn 18m phải có giải pháp kiến trúc tạo không gian đảm bảo thông gió và ánh sáng. Có thể bố trí sân trống, giếng trời, mái sáng và lỗ thoáng trên khối cầu thang để tăng cường ánh sáng và thông gió.
Tóm lại, theo tiêu chuẩn đã nêu, nhà liền kề xây dựng trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không nhỏ hơn 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Riêng đối với lô đất xây dựng nhà liền kề, chiều rộng không nhỏ hơn 4,5m và diện tích không nhỏ hơn 45m2. Mật độ xây dựng nhà liền kề sẽ tuân theo quy định về quy hoạch xây dựng.

Qua các quy định và tiêu chuẩn, bạn có thể nhận thấy rằng diện tích và chiều rộng lô đất xây dựng đóng vai trò quyết định trong việc đảm bảo sự hài hòa và an toàn cho cả cư dân và không gian xung quanh. Điều này đồng thời đảm bảo sự thống nhất và tuân thủ theo quy hoạch xây dựng, mang lại một môi trường sống tốt cho cộng đồng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Theo https://onehousing.vn/blog/dien-tich-toi-thieu-duoc-phep-xay-dung-nha-o-lien-ke-n17t